Une chambre vide, un étudiant qui cherche un toit, et des loyers qui arrondissent les fins de mois. Jusqu’ici, ces revenus peuvent échapper totalement à l’impôt sur le revenu. Mais ce régime de faveur a une date limite : le 31 décembre 2026.
À la mi-novembre 2026, aucune prolongation n’a été trouvée dans un texte adopté. La fin du dispositif est donc possible, pas certaine. Voici ce qu’il faut vérifier dès maintenant.
Louer une chambre sans impôt : oui, si la pièce est la résidence principale du locataire
La règle vient de l’article 35 bis du CGI. Les loyers tirés de la location (ou de la sous-location) d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenu. Deux conditions s’imposent : les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire, et le loyer doit rester dans des limites raisonnables.
Pour un salarié saisonnier, la pièce peut aussi être sa résidence temporaire. Dans tous les cas, vous louez une chambre dans le logement où vous vivez vous-même. Un studio indépendant ou une résidence secondaire ne rentre pas dans ce cadre.
Les conditions de l’exonération et les cas concernés
Le dispositif concerne aussi bien un propriétaire qu’un locataire qui sous-loue une chambre meublée. Les situations les plus courantes : un étudiant, un apprenti, un jeune actif ou une cohabitation intergénérationnelle encadrée par la loi Elan. Dans ce dernier cas, une personne âgée qui dispose d’une chambre libre accueille un jeune, souvent contre un loyer modeste.
La location à la nuitée pour des touristes suit un autre régime. Si vous proposez votre chambre sur une plateforme de séjours courts, vous sortez du cadre de cette exonération. La frontière entre location longue durée et location saisonnière compte donc beaucoup.
Si vous êtes locataire et que vous sous-louez, l’accord de votre propriétaire reste indispensable. Sans lui, vous vous exposez à un conflit, quel que soit le traitement fiscal.
Le plafond de loyer 2026 : comment vérifier son montant
Le loyer raisonnable est encadré par un plafond annuel au mètre carré de surface habitable, charges non comprises. Pour 2026, il atteint 215 euros par m² et par an en Île-de-France, et 159 euros par m² et par an dans les autres régions. Si votre loyer dépasse ce seuil, l’exonération ne s’applique pas.
| Zone | Plafond 2025 (par m² et par an) | Plafond 2026 (par m² et par an) |
|---|---|---|
| Île-de-France | 213 € | 215 € |
| Autres régions | 157 € | 159 € |
Le calcul est direct : on multiplie la surface de la pièce louée par le plafond annuel. Prenons une chambre de 12 m² hors Île-de-France : 12 × 159 = 1 908 euros par an, soit 159 euros par mois. En Île-de-France, la même chambre donne 12 × 215 = 2 580 euros par an, soit 215 euros par mois.
12 m² : 159 € par mois à ne pas dépasser hors Île-de-France
Une chambre de 12 m² loue donc au maximum 1 908 € par an, charges non comprises, pour rester exonérée. À 12 m², le plafond mensuel correspond exactement au plafond annuel au m² : 159 € hors Île-de-France, 215 € en Île-de-France. Pour une autre surface, refaites la multiplication avec la superficie réelle de la pièce.
Fin de l’exonération au 31 décembre 2026 : ce qui peut changer en 2027
L’exonération vaut pour les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026. Sans nouvelle prolongation votée, les loyers de ces chambres perdront ce régime à partir de 2027. Ils deviendraient alors imposables selon les règles de la location meublée, avec le choix habituel entre le régime micro-BIC et le régime réel.
Concrètement, vous devriez inscrire ces revenus dans votre déclaration des revenus de 2028 (pour les loyers perçus en 2027), comme n’importe quel autre loyer meublé. Selon votre situation, ils pourraient aussi peser sur d’autres éléments de votre budget. Si vous touchez des prestations CAF, vérifiez auprès de votre caisse comment ces revenus sont pris en compte.
Côté politique, le projet de loi de finances pour 2027 ne prévoyait à ce stade aucune disposition pour prolonger ou pérenniser l’exonération. L’association Ensemble2générations, qui organise des cohabitations entre seniors et jeunes, demande au Gouvernement et aux parlementaires de la rendre permanente. Rien n’est joué : le vote du budget en fin d’année tranchera. Nous ne pouvons pas annoncer de prolongation, et personne ne peut encore l’exclure ou la garantir.
Ne confondez pas ce dispositif avec Loc’Avantages, qui offre une réduction d’impôt contre un loyer abordable. Ici, il s’agit d’une exonération de revenus pour une chambre dans votre propre logement, et les deux mécanismes n’ont pas les mêmes règles.
Assurance, contrat et erreurs à éviter
Côté contrat, la chambre louée meublée relève en général d’un bail meublé d’un an. Pour un étudiant, la durée peut être ramenée à neuf mois. Le bail mobilité, plus court, convient à certains profils comme les étudiants, les apprentis ou les personnes en mission temporaire. Mettre le bail par écrit, avec le loyer, les charges et la liste du mobilier, vous protège autant que votre locataire.
Prévenez aussi votre assurance habitation. Accueillir un occupant dans votre logement change le risque couvert, et une extension de garanties peut être nécessaire. Le locataire doit de son côté s’assurer pour la chambre qu’il occupe.
Voici les erreurs qui reviennent le plus souvent :
- fixer un loyer au-dessus du plafond de sa région, ce qui fait perdre l’exonération ;
- calculer le plafond sur la surface du logement entier plutôt que sur celle de la pièce louée ;
- louer à la nuitée en croyant rester dans le cadre de la location longue durée ;
- oublier de s’informer sur la suite à partir de 2027, alors que le régime peut changer dès janvier.
Que faire d’ici la fin de l’année
D’abord, mesurez la surface de la chambre et comparez votre loyer actuel au plafond de votre région. Si vous dépassez le seuil, ajustez le loyer à la prochaine occasion : c’est la condition pour rester exonéré sur 2026.
Ensuite, suivez les débats sur le budget 2027. Si la loi de finances ne prolonge pas l’article 35 bis, vous saurez à quoi vous attendre pour vos loyers de 2027 et pourrez choisir entre micro-BIC et régime réel en connaissance de cause. En cas de doute sur votre situation personnelle, un échange avec votre centre des finances publiques ou un conseiller fiscal évite les mauvaises surprises.
